Solo 39% de los inquilinos en EEUU pueden pagar la renta en el lugar donde viven
Diez años después del inicio de la Gran Recesión, el mercado de la vivienda en Estados Unidos finalmente ha regresado a la normalidad. Los precios de la vivienda en 2016 eclipsaron los máximos previos a la crisis de hace una década. El número de propietarios de viviendas que deben hipotecas mayores que los precios de sus viviendas sigue disminuyendo rápidamente. Los propietarios están recuperando parte de la riqueza que perdieron en la crisis hipotecaria.
La nación puede estar libre de un tipo de crisis de vivienda, pero sigue estando profundamente sumida en otro. Ésa es una estremecedora conclusión del informe Estado de la Vivienda de la Nación para el año 2017. Producido por el Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard, el informe destaca una crisis del alquiler asequible que muestra pocas señales de disminuir.
En todo el país, sólo un 39% de los inquilinos gana suficiente dinero para pagar una casa en su área. En promedio, un 45% de los inquilinos que viven en cualquier área metropolitana puede costear el pago mensual de una vivienda de precio promedio donde viven. Esto es menos de la mitad de los inquilinos en cualquier ciudad. Aunque los inquilinos están sufriendo en todas partes, el dolor varía ampliamente de área metropolitana a área metropolitana, e incluso de vecindario a vecindario.
A nivel nacional, la mayoría de los hogares en áreas metropolitanas (59%) pueden permitirse pagar una vivienda de precio promedio en su zona. Las bajas tasas de interés y las hipotecas de compra de vivienda de la istración Federal de la Vivienda han reforzado las tasas de propiedad de vivienda en los últimos años. Sin embargo, el mapa de abajo muestra otra cosa: la proporción de hogares de inquilinos que pueden costearse una casa de alquiler promedio en las 100 mayores áreas metropolitanas (mientras más rojo sea el tono, más baja es la cifra). Es la imagen de una nación dividida por ingresos y atascada en una crisis de asequibilidad.
Aunque un 72% de todos los hogares en St. Louis pueden permitirse los pagos mensuales de vivienda, solo un 51% de quienes rentan hogares pueden hacer lo mismo. En grandes franjas costeras de California y el noroeste del Pacífico, menos de un tercio de los hogares de inquilinos pueden permitirse los pagos de la vivienda. Sólo un 12% de los inquilinos de Los Ángeles cumple este objetivo.
Ésta es una preocupación inquietante, porque la semana pasada la Reserva Federal tomó medidas para ralentizar el crecimiento de la economía al aumentar las tasas de interés (a pesar de que la inflación ha permanecido estable). Las medidas en este sentido tienen un gran impacto sobre los potenciales propietarios.
"Un alza de un punto porcentual en las tasas de interés hipotecario hará que los pagos mensuales típicos de un hogar de precio promedio aumenten en unos 130 dólares, reduciendo la proporción de hogares que pueden permitirse la propiedad de vivienda en sus respectivas áreas metropolitanas de un 59.0% a un 55.7%. Esto es una disminución de 3.3 millones de hogares", dice el informe de Harvard.
La demanda por rentar sigue creciendo. En amarillo, los hogares con inquilinos y en azul la variación anual de estos (JCHS).
Con los precios y ahora con las tasas de interés en aumento, el endurecimiento de los estándares de crédito y la demanda persistente —el número de hogares de inquilinos aumentó en 600,000 hogares de 2015 a 2016— la crisis de asequibilidad del alquiler podría ser un fenómeno que llegó para quedarse. La demanda de viviendas de alquiler se ha desacelerado, pero aún sigue creciendo y la tasa de viviendas de alquiler vacantes se encuentra en su nivel más bajo en los últimos 30 años. Es por eso que los precios de los apartamentos se están apreciando más rápidamente que los precios de viviendas unifamiliares o propiedades comerciales.
La asequibilidad de la vivienda es un problema profundo que está transformando la forma en que luce y vive el país. La construcción de viviendas multifamiliares aventaja ahora a las viviendas unifamiliares como fuente principal para las viviendas de alquiler (desde 2013). Ciudades como Austin son ahora totalmente diferentes a lo que eran hace una década: un aumento de la demanda de inquilinos ha transformado el horizonte de la ciudad, dotándola de nuevas y elevadas torres residenciales.
También ahora diferentes tipos de familias están alquilando: las familias mayores de 55 años representaron casi la mitad del crecimiento de los hogares de inquilinos entre 2005 y 2016. Según el informe de Harvard, "la proporción de inquilinos en este grupo etario aumentó a un 27% el año pasado, desde un 22% en 2005". Conforme estos inquilinos boomer llegan a la edad de jubilación, pueden llegar sin el respaldo de un capital para la vivienda.
Durante años, los ecos la crisis hipotecaria resonaron en cualquier conversación sobre la vivienda. ¿Cuándo regresará la burbuja inmobiliaria? ¿Ya regresó? Por un momento, pareció ser el destino de la nación estar atrapada en un círculo vicioso de expansión imprudente y colapso desesperante. Diez años después de la crisis hipotecaria, las cosas lucen diferentes. Ya regresaron los mejores tiempos para los propietarios, pero para los inquilinos pagar la renta es un largo y arduo trabajo que no se les ha facilitado en lo absoluto.
Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.
